Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, plaide pour un assouplissement des règles qui limitent l’endettement des ménages à 35 % de leurs revenus, alors que la remontée des taux de crédit immobilier risque de bloquer de nombreux dossiers. « Si on veut booster l’accession à la propriété, il faut que le crédit immobilier se libère », a-t-il déclaré lundi 2 novembre devant des journalistes, selon BFMTV. Il précise toutefois qu’il ne fait « pas d’annonces » : rien ne change pour l’instant.
L’essentiel
- La règle actuelle : mensualités de crédit au maximum 35 % des revenus, durée au maximum 25 ans, avec 20 % de dossiers dérogatoires par trimestre.
- Les taux : 3,50 % à 4,20 % sur 25 ans selon les courtiers, 4 à 5 % avec l’assurance et les frais.
- Le ministre veut mieux prendre en compte le « reste à vivre », mais ne fait « pas d’annonces ».
- Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui fixe la règle, l’a maintenue telle quelle le 15 septembre.
Que dit exactement la règle des 35 % ?
Depuis 2022, les règles d’octroi des crédits immobiliers sont fixées par le Haut Conseil de stabilité financière, un organe qui réunit l’État et la Banque de France. Elles ont été confirmées lors de sa réunion du 15 septembre 2026, rappelle Immomatin :
- le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus nets avant impôt consacrée au remboursement des crédits (assurance comprise), ne doit pas dépasser 35 % ;
- la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand le logement n’est pas habitable tout de suite (achat sur plan, travaux) ;
- les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au maximum de leurs nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre.
Le but est d’éviter le surendettement des ménages et de protéger les banques, qui prêtent en France surtout à taux fixe sur de longues durées. L’économiste Michel Mouillart, de l’Observatoire Crédit Logement CSA, juge ce système « particulièrement protecteur », selon BFMTV.
Ce que veut changer le ministre
Vincent Jeanbrun dit avoir reçu les banques pour leur dire qu’il fallait « lâcher beaucoup plus », en avoir parlé au ministre de l’Économie et vouloir rencontrer la Banque de France. Il ne remet pas en cause le HCSF, qui a selon lui « toute sa légitimité », mais estime que la question est de savoir « comment on prête aux primo-accédants » et aux propriétaires bailleurs.
Son exemple : un ménage qui gagne 10 000 euros par mois et rembourse déjà 3 500 euros pour sa résidence principale garde 6 500 euros pour vivre, mais ne peut plus emprunter pour un logement à louer, car il dépasserait les 35 %. Pour lui, ce « reste à vivre » n’est « pas assez considéré ». Il cite aussi le leasing social, par exemple pour une voiture électrique, que les banques comptent comme un crédit à la consommation dans le calcul des 35 %.
Ce n’est pas la première fois qu’il pose le sujet. En juin, il évoquait déjà l’idée de passer la durée maximale de 25 à 27 ans et le taux d’endettement de 35 à 37 %, tout en reconnaissant que les discussions « ne sont pas simples » à cause du cadre européen, selon Immomatin. Les fédérations du bâtiment (FFB) et des promoteurs (FPI) réclament elles aussi un assouplissement.
Pourquoi ça bloque : les taux remontent
Les taux de crédit immobilier remontent depuis la fin de l’été. Les courtiers relèvent aujourd’hui des barèmes de 3,50 % à 4,20 % sur 25 ans ; avec l’assurance et les frais bancaires, le coût total atteint souvent 4 à 5 %, selon L’Express via 6Médias. La Banque centrale européenne a relevé ses taux en juin et en septembre, ce qui se répercute sur les prêts. Ouelen détaillait déjà pourquoi les taux pourraient approcher 5 % début 2027 et ce que cela change pour une mensualité.
Concrètement, à revenu égal, une hausse de taux réduit la somme que l’on peut emprunter sans dépasser 35 %. Gabriel Pacheco, président du réseau SAFTI, estime qu’une hausse d’un point des taux représente « environ 8 % de capacité financière en moins », cité par BFMTV.
Le HCSF n’est pas sur la même ligne
Le 15 septembre, le Haut Conseil a choisi de ne rien changer. Il ne voyait pas de « contraintes » sur l’offre de crédit et constatait que les banques utilisaient de plus en plus leur marge de dérogation : 18,1 % des dossiers au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an plus tôt. Le taux d’effort moyen des emprunteurs était de 30,9 % en juin, pour une durée moyenne de 22,7 ans.
Les chiffres du marché ne sont pas catastrophiques à ce stade : les banques ont accordé 10 à 12 milliards d’euros de nouveaux crédits par mois jusqu’en juillet, selon la Banque de France citée par BFMTV, et les notaires prévoient environ 920 000 ventes immobilières en 2026, soit environ 3 % de moins qu’en 2025. Mais les mois qui ont suivi les hausses de taux ne sont pas encore connus.
Vos questions
La règle change-t-elle dès maintenant ? Non. Le ministre ne fait que plaider pour un assouplissement. Seul le HCSF peut modifier ces critères.
Ma banque peut-elle déjà dépasser 35 % ? Oui, dans le cadre de la marge de 20 % des dossiers par trimestre, qu’elle réserve en priorité à certains profils (résidence principale, primo-accédants notamment, selon les règles du HCSF).
Faut-il attendre pour emprunter ? Ouelen ne donne pas de conseil personnalisé. Un éventuel assouplissement n’a ni contenu ni date, alors que les taux, eux, continuent de bouger : mieux vaut faire simuler votre dossier par votre banque ou un courtier.
Ce qu’Ouelen a vérifié
Les règles du HCSF et sa décision du 15 septembre sont reprises du communiqué résumé par Immomatin. Les propos du ministre viennent de BFMTV et de L’Express. Les fourchettes de taux sont celles des courtiers citées par ces médias, pas une moyenne officielle.
Sources : BFMTV, L’Express via 6Médias (Orange Actu), Immomatin.
Photo d’illustration : greencreeper / Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 3.0.
