Photographie d’archive prise le 11 juillet 2019 au Faubourg de Béthune. Illustration du logement collectif ; elle ne documente ni un chantier annoncé par le projet de loi ni la performance énergétique de ces bâtiments. Crédit : Sophiedidacressources, via Wikimedia Commons ; licence CC BY-SA 4.0. Aucune retouche éditoriale ; redimensionnement technique par WordPress. La photographie reste sous cette licence.
Le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement doit arriver dans l’hémicycle de l’Assemblée nationale à partir du lundi 16 novembre 2026. Renouvellement urbain, construction, location des logements énergivores, rénovation du parc social et pouvoirs des collectivités : le texte réunit des mesures aux conséquences différentes pour les habitants, les propriétaires et les élus. Au 10 novembre, il n’est pas définitivement adopté. La date de discussion figure dans l’ordre du jour officiel de l’Assemblée.
La version à examiner est celle de la commission des affaires économiques, enregistrée le 23 septembre 2026 sous le numéro 3188. Elle peut encore être amendée. Le Sénat avait adopté sa propre version le 8 juillet. Le dossier législatif et le texte sénatorial permettent de distinguer ces étapes : un vote en commission ou dans une seule assemblée ne suffit pas à rendre applicables les dispositions décrites ci-dessous.
Un troisième programme de renouvellement urbain
L’article premier du texte de commission prévoit un troisième programme national de renouvellement urbain couvrant la période 2026-2040. Il concernerait les quartiers prioritaires, mais pourrait aussi viser des quartiers cumulant habitat indigne et difficultés économiques et sociales, ou un habitat dégradé vacant important associé à un déséquilibre du marché du logement. La liste des quartiers serait fixée par décret sur proposition du conseil d’administration de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, l’ANRU.
Les moyens financiers inscrits dans cette version sont de cinq milliards d’euros. Cette somme désigne l’enveloppe prévue par le projet ; elle ne permet pas d’annoncer que des crédits de ce montant auraient déjà été dépensés ou attribués à chaque territoire. Le texte place la conduite stratégique du programme sous la responsabilité du Premier ministre et sa coordination opérationnelle entre les mains des ministres chargés de la ville et du logement. Source : article premier, futurs articles 9-4 et 9-5.
Le programme ne serait pas limité à la transformation des bâtiments. Les conventions devraient traiter notamment des services publics, de l’insertion professionnelle, de la santé, de l’accessibilité, du climat et du vieillissement. Les habitants, les associations et les acteurs économiques seraient associés à la définition, à la mise en œuvre et à l’évaluation des projets. Le suivi devrait comporter des indicateurs sur l’accompagnement social. Source : article premier du texte de septembre.
Des opérations locales pour faciliter la construction
L’article 2 créerait les « opérations d’intérêt local ». Leur instauration supposerait une insuffisance caractérisée, actuelle ou prévisible, de l’offre de logements liée à des évolutions démographiques ou économiques. L’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme devrait justifier le besoin et le périmètre ; le préfet déciderait ensuite de l’instauration par arrêté. Le dispositif ne donnerait donc pas une autorisation générale de construire partout. Source : article 2, futur article L. 318-10.
Dans ce périmètre, situé en zones urbaines ou à urbaniser, des dérogations au plan local d’urbanisme pourraient être accordées pour accroître le nombre de logements et réaliser les équipements nécessaires. Elles devraient respecter la bonne insertion des constructions dans le tissu urbain existant. Les logements créés seraient réservés à la résidence principale. L’accord de l’architecte des bâtiments de France serait remplacé, dans les cas visés, par un avis simple. Source : article 2.
L’article 2 bis faciliterait par ailleurs certaines transformations de bâtiments en habitation, avec des possibilités d’extension ou de surélévation. La majoration du gabarit existant serait plafonnée à 30 %. Un refus de déroger aux destinations pourrait être motivé notamment par les nuisances pour les futurs occupants, l’accès insuffisant aux transports alternatifs à la voiture ou les conséquences sur les écoles et la mixité. Source : article 2 bis.
Location des logements énergivores : le droit actuel reste applicable
La distinction entre projet et droit en vigueur est particulièrement importante pour les logements classés F ou G. La fiche Service Public sur la décence, vérifiée le 21 mars 2025 et consultée le 10 novembre 2026, rappelle qu’en métropole un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027 exige un logement classé de A à F. Le calendrier prévoit ensuite les classes A à E pour 2028-2033, puis A à D à partir de 2034.
L’article 6 du projet ne peut donc pas être invoqué comme une permission déjà accordée de relouer un logement G. Il proposerait des cas dans lesquels le logement serait considéré comme décent au titre de sa performance énergétique malgré le niveau normalement exigé. Certaines situations reposeraient sur l’impossibilité technique ou administrative des travaux, à condition de démontrer que toutes les améliorations possibles ont été réalisées. Source : article 6, futur III de l’article 6 de la loi de 1989.
Des dérogations conditionnées, avec des durées différentes
Un refus de travaux par l’assemblée générale de copropriété pourrait ouvrir une dérogation sous conditions : résolution datant de moins de dix-huit mois, démarches du bailleur pour faire adopter les travaux et réalisation des améliorations restant possibles. Cette dérogation ne pourrait dépasser trois ans après le premier refus intervenu une fois le niveau énergétique devenu exigible. Le syndic devrait inscrire un plan de financement progressif à l’assemblée générale suivante. Source : article 6, dispositif proposé pour les copropriétés.
Deux autres cas seraient liés à un engagement de travaux conclu avant le 1er janvier 2030. Pour une copropriété ayant signé un contrat permettant d’atteindre le niveau requis, la performance serait réputée atteinte jusqu’aux travaux, pendant cinq ans au maximum à compter du contrat. Pour un propriétaire justifiant un contrat et le versement effectif d’un acompte d’au moins 30 %, la limite serait de trois ans à partir de cet acompte. Source : article 6, futurs 3° et 4°.
Le même article programme la suppression du cas lié au contrat de copropriété au 1er janvier 2035 et de celui lié à l’acompte au 1er janvier 2033. Ces dates de suppression font partie du dispositif proposé, au même titre que les conditions de travaux et les durées maximales. Source : article 6, I bis A, III et IV.
Le texte prévoit également de retenir exclusivement le diagnostic collectif pour apprécier la décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble collectif ayant fait l’objet de ce diagnostic. Ces règles proposées ne sont pas interchangeables : un devis, un contrat signé, un acompte payé et un vote de copropriété correspondent à des conditions distinctes. Leur rédaction peut encore évoluer pendant l’examen. Source : article 6, dont le futur 6°.
Rénovation : le confort d’été entrerait davantage dans les règles
L’article 6 bis introduirait une définition des travaux d’amélioration du confort thermique couvrant le froid comme la chaleur, les besoins de chauffage ou de refroidissement et la circulation de l’air. Il prévoit une évaluation du confort thermique dans le diagnostic de performance énergétique. Il ajouterait aussi aux travaux soumis aux règles de vote de l’article 24 de la loi sur la copropriété les protections solaires extérieures et les moustiquaires d’intérêt collectif, y compris lorsqu’elles affectent des parties privatives. Source : article 6 bis.
Sur le financement privé, l’article 4 modifierait les conditions de déduction par amortissement de certains logements acquis avec travaux. La version de commission vise notamment un montant de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et un gain énergétique déterminé selon la classe initiale. Il s’agit de conditions fiscales proposées, pas d’une aide automatiquement ouverte à tout propriétaire. Les questions d’emprunt constituent un autre volet, présenté dans notre dossier sur les discussions concernant les règles du crédit immobilier. Source juridique : article 4 du projet.
Parc social : rénover, fixer les loyers, faciliter les mutations
L’article 7 permettrait, sous conditions, une augmentation des loyers maximaux conventionnés après rénovation de logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts réglementés de construction ou d’acquisition sont intégralement remboursés. Une autorisation préfectorale après avis du maire serait nécessaire. Les augmentations ne pourraient s’appliquer qu’après remise en location et signature d’un nouveau contrat. Un décret devrait préciser les gains énergétiques, le confort d’été et les critères d’augmentation. Source : article 7.
L’article 7 bis proposerait parallèlement une expérimentation de cinq ans pour les bailleurs sociaux volontaires. Lorsqu’un locataire accepterait de quitter un logement sous-occupé pour un logement adapté à son ménage, le loyer du nouveau logement pourrait être fixé à un niveau inférieur ou égal à celui quitté, dans les plafonds conventionnels. Le dispositif comporterait une clause dans le nouveau bail et des modalités fixées par décret. Source : article 7 bis.
Décentralisation : des compétences et un financement à distinguer
L’article 8 organiserait un transfert de compétences concernant les aides au logement vers les communautés urbaines et les métropoles visées par le texte, tandis que d’autres intercommunalités et, à titre subsidiaire, des départements pourraient recevoir des délégations. Il faut distinguer l’exercice de la compétence et son financement : pour les compétences transférées, les aides resteraient financées par une délégation de l’État, organisée par convention dans la limite des dotations ouvertes en loi de finances. Source : article 8, futurs I et IV de l’article L. 301-5-1.
Le statut d’autorité organisatrice de l’habitat permettrait notamment de réaffecter certaines enveloppes entre production et rénovation du logement social, dans le respect des objectifs prévus. D’autres pouvoirs concerneraient les ventes ou démolitions de logements sociaux. Dans sa prise de position du 5 novembre 2026, France urbaine demande de sécuriser le nouveau programme ANRU et défend une décentralisation accompagnée de moyens, sans transfert de charges et préservant la solidarité entre communes. Cette position est celle de l’association ; le détail des compétences figure à l’article 8.
Ce que le calendrier permet d’affirmer
Au 10 novembre, l’examen annoncé le 16 novembre porte sur un texte de première lecture à l’Assemblée. La discussion peut modifier les dispositions, leurs conditions ou leurs dates. Le dossier officiel ne constate aucune adoption définitive. L’ordre du jour distingue aussi ce projet de la proposition sur les rapports locatifs, inscrite le 18 novembre et abordée dans notre article sur la prolongation de l’encadrement des loyers. Ces deux débats concernent le logement, mais suivent des parcours législatifs différents.
Sources consultées le 10 novembre 2026
- Assemblée nationale : textes inscrits à l’ordre du jour, dont le logement le 16 novembre.
- Assemblée nationale : dossier législatif et état de la procédure.
- Assemblée nationale : texte de commission n° 3188, enregistré le 23 septembre 2026, articles premier, 2, 2 bis, 4, 6, 6 bis, 7, 7 bis et 8.
- Sénat : version adoptée le 8 juillet 2026.
- Service Public : décence du logement et calendrier énergétique en vigueur.
- France urbaine : position de l’association publiée le 5 novembre 2026.
