L’encadrement des loyers se rapproche d’une prolongation, sans qu’elle soit encore définitivement adoptée. Le texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, déposé le 4 novembre 2026, conserve la prolongation de l’expérimentation de deux années proposée par le Sénat. La proposition de loi doit encore être examinée en séance publique, à partir du 18 novembre, selon le dossier législatif de l’Assemblée. L’enjeu est d’éviter l’arrivée à terme du dispositif à la fin du mois.
La discussion ne porte pas seulement sur sa durée. Le texte de commission n° 3432 traite aussi de la sortie de certaines collectivités, des délais de contestation et de la connaissance des loyers. Pour les propriétaires comme pour les locataires, ces mesures restent des propositions : elles ne doivent pas être confondues avec les règles applicables au 4 novembre 2026.
Le texte de commission maintient une prolongation limitée
La proposition « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » a été adoptée en première lecture par l’Assemblée le 11 décembre 2025, puis modifiée par le Sénat le 21 octobre 2026. Le dossier de l’Assemblée indique son retour en deuxième lecture le 22 octobre, puis le dépôt du rapport et du texte de commission le 4 novembre 2026. Le parcours officiel permet de distinguer ces étapes du vote encore attendu dans l’hémicycle.
L’article premier du texte déposé le 4 novembre, indiqué comme non modifié, remplace la durée de huit ans de l’expérimentation par dix ans. Il s’agit donc d’un prolongement temporaire, jusqu’en novembre 2028, et non d’une pérennisation. Le Sénat présente l’échéance actuelle comme le 23 novembre 2026 dans sa synthèse du texte. Cette échéance explique l’urgence du calendrier parlementaire, mais elle ne rend pas l’adoption finale automatique.
Pourquoi le compromis ne pérennise pas le dispositif
Le projet initial porté par le député socialiste Iñaki Echaniz visait une installation durable de l’encadrement et une évolution de son périmètre. Le Sénat a retenu une autre orientation : poursuivre l’expérimentation pendant deux ans, dans les territoires déjà engagés, sans rouvrir les candidatures des collectivités. Sa présentation du vote du 21 octobre 2026 recense neuf territoires représentant 70 communes.
Dans son rapport du 14 octobre 2026, la rapporteure Amel Gacquerre souligne les limites des données disponibles pour évaluer les effets du dispositif sur le marché locatif. La commission sénatoriale estime qu’une pérennisation n’est pas suffisamment étayée et défend une reconduction accompagnée d’une amélioration de l’observation. C’est une appréciation de la commission, qui ne doit pas être transformée en démonstration définitive d’un effet négatif sur l’offre.
De son côté, Iñaki Echaniz défend l’utilité du mécanisme pour le pouvoir d’achat et souhaite obtenir rapidement la prolongation, tout en conservant l’objectif d’une pérennisation. Dans un article de Soizic Bonvarlet publié par LCP le 3 novembre 2026, il se dit favorable à un vote conforme à la version sénatoriale pour éviter la disparition de l’expérimentation. L’accord sur une durée supplémentaire peut donc réunir des positions différentes sur son avenir à long terme.
Deux encadrements à ne pas confondre
L’expression « encadrement des loyers » désigne des mécanismes différents. L’analyse juridique de l’ANIL, mise à jour le 23 juillet 2026, distingue l’encadrement de l’évolution du loyer, notamment lors d’une relocation ou d’un renouvellement en zone tendue, et l’encadrement de son niveau, fondé sur des références locales. C’est cette seconde expérimentation, prévue par la loi Élan, que la proposition cherche à prolonger.
L’ANIL précise que les règles d’évolution issues du décret du 20 juillet 2026 concernent les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Les deux mécanismes peuvent se cumuler dans un même territoire. Il serait donc erroné de déduire du terme de l’expérimentation que toute règle limitant les hausses disparaîtrait partout en France : chaque dispositif possède son champ et ses conditions.
Le plafond repose sur le logement et sur sa localisation
Au 4 novembre 2026, l’article 140 de la loi Élan prévoit que le préfet fixe annuellement des loyers de référence, minorés et majorés, exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique. Le loyer de référence correspond à une médiane issue de l’observation locale. Le loyer de référence majoré est fixé à 20 % au-dessus de cette référence.
Ce plafond ne signifie pas qu’un propriétaire pourrait ajouter librement 20 % au loyer du précédent occupant. Il s’agit d’une comparaison avec une référence locale déterminée selon les caractéristiques du logement. Pour les locations concernées, le loyer de base doit respecter le plafond en vigueur à la signature du contrat, sous réserve des règles spécifiques au complément de loyer. Le montant total payé inclut éventuellement des charges : il faut donc distinguer ces postes avant de comparer une annonce au plafond.
Le complément de loyer reste soumis à justification
Dans sa rédaction applicable au 4 novembre, l’article 140 autorise un complément pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec les logements de même catégorie et du même secteur. Son montant et ses motifs doivent apparaître au bail. Le texte interdit aussi ce complément lorsque le logement présente certaines caractéristiques défavorables, notamment une classe énergétique F ou G, des signes d’humidité sur certains murs ou une installation électrique dégradée.
Le débat sur la prolongation ne fait pas disparaître ces conditions. Pour contester un complément, le droit en vigueur prévoit un délai de trois mois à partir de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, avec l’exception prévue pour le bail mobilité. En cas de contestation, c’est au bailleur de démontrer les caractéristiques justifiant ce supplément. Ces règles actuelles sont distinctes des modifications de délais proposées au Parlement.
Des délais modifiés dans deux directions différentes
Le texte de commission du 4 novembre 2026 porterait de trois mois à un an le délai de saisine pour contester le complément de loyer. En revanche, il introduirait, pour l’action en diminution lorsque le loyer de base dépasse la référence majorée, une prescription d’un an à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir. La saisine de la commission départementale de conciliation aurait un effet suspensif jusqu’à réception de son avis.
Présenter l’ensemble comme un simple allongement des recours serait donc trompeur. Le texte donnerait davantage de temps pour engager la contestation d’un complément, tout en prévoyant une prescription particulière pour une autre action. Au 4 novembre, ces dispositions ne sont pas encore le droit en vigueur. Un locataire ayant une démarche à engager doit donc vérifier le délai applicable à son litige, sans attendre qu’une réforme éventuelle le modifie.
Des collectivités pourraient demander une sortie anticipée
Autre disposition maintenue dans le texte de commission : la collectivité à l’origine de l’expérimentation pourrait demander sa fin sur tout ou partie de son territoire avant son terme. La demande serait transmise au ministre chargé du logement, puis notifiée aux maires concernés. Les conseils municipaux disposeraient de deux mois à compter de cette notification pour demander le maintien du dispositif sur leur commune, dans le périmètre prévu par le décret.
Le texte permettrait également à une commune de demander elle-même une sortie anticipée. Il ne s’agit pas d’annoncer aujourd’hui qu’une ville déterminée va abandonner l’encadrement : aucune décision locale de ce type ne découle du seul vote sénatorial ou du texte de commission. La mesure crée une possibilité de demande, dont l’utilisation dépendrait des décisions des collectivités et de l’adoption de la loi.
Des données supplémentaires pour évaluer l’expérimentation
L’article premier bis A du texte de commission prévoit aussi des échanges de données entre l’administration fiscale et les services chargés du logement. Les informations sur les locaux seraient notamment complétées, pour ces services, par les loyers déclarés à l’administration, avec une distinction entre loyer de base et complément. Des transmissions encadrées seraient possibles vers des organismes contribuant à la connaissance du marché.
Le dispositif prévoit notamment une transmission à l’organisme national d’information sur le logement dépourvue de mentions nominatives, selon des conventions et des conditions définies par décret. Plusieurs dispositions de cet article auraient une entrée en vigueur au 1er janvier 2027, si elles étaient adoptées. L’objectif statistique accompagne donc la prolongation ; il ne fournit pas encore les résultats d’une évaluation future.
Ce qu’un candidat à la location peut vérifier dès maintenant
La fiche Service Public vérifiée le 1er novembre 2026 permet de distinguer les communes soumises au plafonnement et de retrouver les outils locaux. Elle cite notamment Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, ainsi que les territoires d’Est Ensemble, de Plaine Commune, du Pays Basque et certaines parties de Grenoble-Alpes Métropole. Il faut vérifier l’adresse et la date du bail, plutôt que présumer que toute une agglomération relève automatiquement des mêmes références.
Dans les secteurs concernés, la fiche officielle sur les annonces immobilières précise que doivent apparaître le loyer de référence majoré, le loyer de base et l’éventuel complément, en distinguant les charges. Ces mentions donnent un premier moyen de contrôler la cohérence du prix annoncé. Les questions plus larges d’accès au logement sont aussi abordées dans nos articles sur les propositions d’assouplissement du crédit immobilier et sur la résidence étudiante de la Maison de la Chine à Paris. Ces sujets restent distincts de la réforme des loyers.
Sources consultées le 4 novembre 2026
- Assemblée nationale : dossier législatif, étapes et calendrier.
- Assemblée nationale : texte de commission déposé le 4 novembre 2026.
- Sénat : texte adopté le 21 octobre 2026.
- Sénat : présentation de l’échéance et du périmètre.
- Sénat : rapport d’Amel Gacquerre du 14 octobre 2026.
- LCP, Soizic Bonvarlet, 3 novembre 2026 : position du rapporteur.
- Légifrance : article 140 de la loi Élan en vigueur.
- ANIL : encadrement de l’évolution des loyers en 2026.
- Service Public : territoires et règles de plafonnement.
- Service Public : mentions des annonces locatives.
